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Como ficam os clientes da PDG após a recuperação judicial?

A notícia sobre o pedido de recuperação judicial da PDG, afundada em dívidas, deixou o engenheiro Marcello Veiga,  47 anos, apavorado. Marcello vive atualmente em Portugal e cancelou em novembro a compra de um apartamento da construtora. “Ele pensou que talvez não consiga ter de volta os 36 mil reais que pagou pelo imóvel até hoje”, conta o pai de Marcello, o aposentado Manoel Veiga, com 75 anos.

Segundo os termos do acordo de distrato firmado entre Marcello e a PDG, a primeira das oito parcelas de cerca de 4,5 mil reais seriam depositadas a partir de 90 dias após a assinatura do contrato.

A data da primeira parcela já venceu este mês, mas o dinheiro não caiu na conta, conta Manoel. “Tentamos contatos com a PDG, mas a empresa não responde às nossas solicitações!”, diz Manoel.

Para advogados ouvidos por EXAME.com, o cenário não é nada animador para clientes que têm dinheiro a receber da construtora e também aqueles que compraram imóveis na planta e ainda não receberam as chaves do imóvel.

A orientação é que, caso o plano de recuperação judicial seja aprovado, cada proprietário busque verificar o que deve acontecer com o andamento da obra onde seu imóvel está localizado. “O plano irá definir o andamento de cada empreendimento”, diz Vinícius Costa, consultor jurídico da Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABMH).

Um consenso é de que o recebimento dos créditos, sejam relativos a distratos ou de ações judiciais, além do cronograma de obras inacabadas, devem atrasar diante da recuperação judicial, caso já não estejam atrasados por falta de recursos da empresa, diz Costa e o advogado Marcelo Tapai, presidente do Comitê de Habitação da Ordem dos Advogados do Brasil (OAB/SP).

Apenas no terceiro trimestre do ano passado, últimos dados disponíveis, 1.229 unidades vendidas pela PDG  tiveram contratos cancelados.

Outro problema enfrentado pelos clientes da construtora são obras atrasadas. Analistas estimam que cerca de 50 obras da construtora estejam hoje em andamento em todo o país. Não é possível saber ao certo quantas estão atrasadas ou não.

O trabalhador autônomo Mauro Schiabello, 49 anos, resolveu entrar com uma ação na Justiça por conta de um atraso de cerca de um ano na entrega do seu apartamento comprado da PDG. “Era para ele ter sido entregue em 2013 e só fui receber as chaves em 2014. Como comprei para investir, em 2013 o mercado ainda estava aquecido e perdi a renda de todo o ano. Por isso resolvi entrar com uma ação para compensar esse prejuízo”.

Mauro ganhou a sentença em primeira instância em 2015. A construtora entrou com recurso, mas agora o processo está travado na Justiça. “Agora acho que vou deixar de contar com esse dinheiro. Quem sabe um dia eu receba. O problema é que eu já paguei as custas ao advogado”, conta. Ao comprar o apartamento em pleno boom imobiliário, em 2010, Mauro diz que não imaginava que isso poderia acontecer. “A construtora era uma das maiores do país”.

Procurada, a construtora afirma, em nota, que os termos previstos em contratos serão mantidos, desde que o cliente permaneça em dia com seus pagamentos. “A PDG pretende continuar a construção das obras em andamento e entregar as unidades adquiridas aos clientes adimplentes na medida em que as obras forem finalizadas e financiadas”.

Em caso de rescisão de contrato, as condições de pagamento dependerão do fluxo estabelecido no plano de recuperação judicial a ser aprovado, afirma a construtora. “O valor a ser devolvido pela companhia ao cliente será analisado individualmente”.

Cancelar contrato pode não ser recomendável

Costa, da ABMH, recomenda a quem tem uma unidade em um empreendimento no qual a obra está em estágio avançado a aguardar a aprovação ou não do plano de recuperação judicial da empresa, que foi protocolado nesta quinta-feira (23).

Isso porque, pela lei da incorporação (4.591/64), é possível reunir os proprietários de unidades de um mesmo empreendimento e formar uma comissão para pressionar a construtora a finalizar a obra. “Dessa forma, todos que adquiriram os imóveis têm uma legitimidade maior para garantir seus direitos e buscar informações sobre o que deve acontecer com o empreendimento”.

Caso a obra fique paralisada por mais de 180 dias sem qualquer justificativa, a comissão pode destituir a construtora do gerenciamento da obra e nomear outra empresa para terminá-la. “Neste caso todos terão de pagar para terminar a obra, mas no caso de obras em estágio avançado isso pode ser melhor do que ficar sem o imóvel por muito tempo”.

Durante a recuperação judicial, a construtora pode utilizar como justificativa a necessidade de tomar fôlego financeiro para paralisar o empreendimento, diz Costa, da ABMH. “Neste caso a comissão de proprietários pode pedir prazos para que esse fôlego financeiro seja obtido e impor penalidades à empresa caso ele não seja cumprido”.

Se o proprietário de um imóvel da PDG resolver desistir da compra do imóvel agora, pode demorar para ter o dinheiro que já foi pago à empresa de volta. “Os pedidos de rescisão de contratos devem ser suspensos durante a recuperação judicial, como forma de dar fôlego à empresa. Durante a recuperação judicial nada poderá ser pago ou vendido salvo com autorização do juiz”, diz Tapai.

O proprietário do imóvel pode tentar fazer com que a empresa pague o distrato antes da recuperação judicial ser aprovada ou não. Mas provavelmente não receberá o dinheiro neste prazo. “Apesar de as atividades da empresa continuarem normalmente, ela não tem dinheiro. Não vai pagar todos os créditos amanhã”, diz Tapai.

Se o plano de recuperação judicial não for aprovado e a construtora for à falência, quem pediu o cancelamento da compra será um dos últimos da fila de pagamento, dizem os advogados. “Mas ainda que fique no final da fila, quem entrar com uma ação de cancelamento do contrato agora tem chances de receber antes do que outros proprietários neste caso. É necessário avaliar com cautela se a opção vale a pena. Talvez se a obra estiver em estágio inicial valha, porque dificilmente os moradores poderão arcar com os custos para finalizá-la”, diz Costa.

Eventual falência representa insegurança

No caso de uma eventual falência, em tese o proprietário do imóvel estaria mais protegido agora do que quando ocorreu a última falência de uma grande construtora do setor, a Encol, em 1999.

Isso porque, depois de 1999, foi criada uma lei que cria um patrimônio de afetação para cada empreendimento, o que, na prábica, faz com que o dinheiro obtido pela construtora em determinado empreendimento não possa ser utilizado em outros lançamentos, mas sim apenas reinvestido no próprio empreendimento.
Isso deixaria alguns empreendimentos, como os que foram totalmente vendidos ainda na planta, em posição confortável para a conclusão da obra, já que o dinheiro obtido com as vendas não poderia ser utilizado para cobrir dívidas da empresa, por exemplo.

Mas, na prática, são raros os empreendimentos que têm de fato o patrimônio de afetação, conta Costa, da ABMH. “A lei é facultativa, e não obriga as construtoras a fazer isso”. Ou seja, a segurança para os proprietários dos imóveis hoje é semelhante à que havia na época da falência da Encol. “Quase 17 anos depois até hoje tem gente que não recebeu o dinheiro devido pela Encol”, diz Tapai.

A existência ou não do patrimônio de afetação está registrada na certidão de escritura do imóvel e pode ser um alento diante da situação financeira incerta da empresa.